Država izdaje poslovni prostor i po deset puta nižoj ceni od tržišne

Autor/izvor: SEEbiz/B92
BEOGRAD - U glavnom gradu, država je vlasnik više od pet hiljada lokala, koje na eksluzivnim lokacijama i u strogom centru, izdaje za čak deset puta nižu cenu od tržišne.

Ako uđete u prodavnicu u Knez Mihajlovoj, velika je verovatnoća da će to biti lokal jednog od trojice biznismena - Miroslava Miškovića (Delta), Milije Babovića (Fasion company) ili poslanika Nove Srbije Mladena Grujića (Srbijateks).

Jedan od načina na koji su dolazili do državnih lokala je licitacija, na kojoj je početna cena retko prelazila početnih 954 dinara po metru kvadratnom. Međutim, do najvećeg broja privlačnih lokacija najčešće su dolazili kupovinom propalih društvenih preduzeća, koja su od ranije imala pravo zakupa.

"Napravi se aneks da, oni samo nastave na isti period trajanja ugovora ali se ne produžava tog dana nego se produžava do dana isteka ugovora prethodnika. Znači sa njima nije napravljen novi ugovor, nego su nastavili stari ugovor da koriste", smatra Jelena Jevtović Karamata, direktorka JP "Poslovni prostor Stari Grad".

Tako je kompanija Delta pravo zakupa tri državna lokala u Knez Mihajlovoj stekla kupovinom Narodne radinosti. Grujić je u jedan broj lokala ušao kupovinom Srbijateksa. Ugovori o zakupu koje imala društvena preduzeća najčešće su sklopljeni na 20, 30 godina ili na neodređeno.

Ako korisnici uredno plaćaju zakup, država nema načina da raskine ugovore. Ono što nije jasno zašto država, odnosno Opština Stari grad, u najprometnijoj trgovinskoj ulici u Beogradu ne uskladi cene svojih lokala sa tržišnim.

Prodavci koji rentu plaćaju privatnim vlasnicima lokala u Knez Mihajlovoj nisu želeli da govore u kameru, ali su nezvanično da mesečno plaćaju od 100 do 150 evra po kvadratu. Dakle, oni koji koriste državne lokale poput Miškovića, Babovića, Grujića, plaćajuju bar deset puta manje državi nego što plaćaju prodavci koji prostor iznajmljuju od privatnika.

"Razlog što nam se čini da je na nekom mestu niska cena može da bude i posledica da je ugovor već neko vreme na snazi, a u vreme zaključenja ugovora je to bila realna tržišna cena. Vremenskim protokom došlo je do toga da ona u jednom trenutku izgleda nerealno", kaže Srboljub Panić iz Direkcije za imovinu Republike Srbije.

Sam Mišković, kako saznaje B92, pet puta više naplaćuje zakup u tržnom centru Delta city nego što plaća državi u Knez Mihajlovoj. Prema saznanjima B92, cena metra kvadratnog u Delta Citiju mesečno iznosi 55 evra za manje lokale.

Ma, ko moze placa 100 do 150 EUR po kvadratu mesecno?

Isto tako, cena kvadratnog metra u Miskovic saraju je 30 EUR za radnju, plus 3-4 za odrzavanje i obezbedjenje. Cena od 55 koja se pominje odnosi se na stand ili punkt koje ne zauzima vise od 5-6 kvm.

Da li je ovo zgrada u centru Beograda?
Pozdrav

Sam centar Bg-a, nalazi se na uglu Makedonske i Kolarceve.

U pitanju je bivsa zgrada Jugoexporta.

Jos kad prodajna cena ne bi bila EUR 5k per sqm, odmah bi prodali...

Imam jedno zapaznje da iznesem na ovom nasem forumu
Neki dan sam sedeo na Bulevaru u Novom Sadu kada vidim kako se po njemu seta 3 ortodoksa Jevreja koji samo merkaju okolinu, meni je to jako drago (i ako ih bas nevolim) jer znam sta donosi njihov dolazak u ovu zmlju. Radio sam za njih u Londonu i znam kako razmisljaju.Ocekujem u narednom periodu uspon u ovj zemlji pogotovo u rastu cena nekretnina (ali tek dok oni pokupuju sta im treba) pa onda i na nasoj berzi veki rast ocekujem u narednom periodu! Mislim da svi koji su u proteklom periodu naucili nesto o berzi bice iznad proseka finasiski u ovom drustvu. PONAVLJAM (ORTODOX) JEVREJI SU U ZEMLJI A ONI NEDOLAZE GDE NEOCEKUJU VELIKU VELIKU ZARADU!

@Ris

Neka idu svojoj kuci u Japan pa neka gledaju tamo nekretnine.

Salim se. Nadam se da su zainteresovani. Ja sam u Australiji video to o cemu pricas. Poznato naselje Bondaj koje gravitira Bondaj plazi je bilo Mali Mokri Lug dok jevreji nisu dosli.1990 sam tu mogao kupiti stan za A$100 000 koji bi sada vredo oko 700 000. U Melburnu slicna prica.

Srbija jos nema iskustvo drugih kultura i to je velika mana. Strance mozemo zamisliti u kineskom restoranu ili kineskoj radnji ali ne u opstini, bolniici itd. U Australiji sam radio u drzavnoj sluzbi i pored sebe sam imao pored grka, italijana i jugoslovena, dosta kineza, indusa, vjetnamaca itd.
Nisam siguran da bi ovaj sastav bio moguc u Valjevskoj opstini.

Populacija rusa u Novom Sadu, indusi u Indjiji itd bi malo popravili situaciju.

Delim tvoj optimizam i mislim da srbiji ubrzo predstoji brz razvoj. Nase je da se na vreme pozicioniramo inace ce sve to proci pored nas.

STANARINE U BEOGRADU NIKAD MANJE

U Beogradu ovog leta velika ponuda stanova za iznajmljivanje po pristupačnim cenama. Luksuznih 65 kvadrata i za 350 evra mesečno
...
http://www.novosti.rs/vesti/naslovna/aktuelno.69.html:296362-Stanarine-nikad-manje

„Esterajh“ je izvestio čitaoce o „pretpostavci“ srpskih organa da je Šarić u zamenu za pomenuti novac preko posrednika „pazario“, u bloku 67, više od trećine stanova u „Belvilu“ – 800 od 2.200.


http://www.politika.rs/rubrike/region/Saric-prao-milione-preko-Hipo-banke.lt.html

Naleteh na netu, gradjevina u Nis bre!

Švajcarac zarobio dužnike
9. decembar 2010. | 11:08 | Izvor: Politika
Beograd -- Svi koji su svoj stambeni problem rešili kreditom u švajcarskim francima ostaće trajni zarobljenici zajma u valuti alpske države.

Ne samo zato što je franak u poslednje četiri godine u odnosu na evro ojačao dvadesetak odsto i što je dinar oslabio u odnosu na obe valute, već zato što im spasa nema ni bekstvom njihovih stambenih zajmova iz franaka u evre.

A takvih koji su do krova nad glavom u Srbiji došli zajmom u „švajcarcima” je oko 30.000 ili čak 40 odsto svih uzetih stambenih kredita.

Sve banke, manje više, koje su odobravale kredite u francima omogućavaju klijentima konverziju zajma u evre, ali interesovanja za to gotovo da nema. Razlog je jednostavan – bekstvo iz „švajcarca” u evre čini kredit višim nego da klijent nastavi da otplaćuje postojeći kredit.

Klijenti su takođe danom podnošenja zahteva u obavezi da potvrde svoju kreditnu sposobnost, saglasno uslovima banke i osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita. Takođe, neophodno je utvrditi, nakon preračuna ostatka glavnice iz jednu u drugu valutu, da li je i dalje zadržan inicijalno utvrđeni odnos između iznosa kupoprodajnog ugovora i procenjene tržišne vrednosti obezbeđenja sa jedne strane, tačnije iznosa kupoprodajnog ugovora sa druge strane, a to je minimum deset odsto, navode u ovoj banci.
Bankari objašnjavaju da je preindeksacija zapravo novi kredit s kamatama koje trenutno važe na tržištu, a koje su veće od onih po kojim se aktuelni kredit u francima, ali i evrima otplaćuje. U međuvremenu, kao posledica svetske krize, znatno su smanjene obe kamatne stope merodavne za stambene zajmove u evrima i „švajcarcima” – euribor i libor, čak su neko vreme bile i na istorijskom minimumu, pa su posledično znatno smanjene i kamate.

U proseku, kamate na stambene zajmove u otplati smanjene su za 1,5 do dva procentna poena.

Mežutim, u međuvremenu banke su svojom maržom i drugim troškovima u slučaju novih stambenih zajmova „nazidale” tu razliku tako da oni koji sada uzimaju stambene zajmove ne vide efekat smanjenja referentnih kamatnih stopa, jer su kamate sada ponovo na nivou od pre početka krize iz 2006. ili 2007. godine.

S druge strane, novi kredit podrazumeva i ponovljene troškove. U bankama traže novu procenu hipoteke što takođe može biti smetnja, jer može nastati razlika između vrednosti kredita sada iskazanog u evrima i tržišne vrednosti nekretnine, a po propisima Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita ta razlika može biti samo deset odsto.

Primera radi, klijentu koji je pre nepunih pet godina uzeo kredit od 79.500 švajcarskih franaka na rok otplate od 30 godina što je tada bila vrednost od 50.000 evra, rata je u međuvremenu (zbog pada libora) pala sa 392 na 346 „švajcaraca” mesečno. U dinarima je, međutim, porasla sa 21.300 dinara na čak 28.400 dinara.

Kada bi ovaj klijent sada želeo da „prebegne” s kreditom u evre umesto sadašnjih 346 „švajcaraca” mesečno, što je prema trenutnom odnosu valuta 264 evra, u slučaju novog kredita banka bi mu razrezala ratu od čak 309 evra na novih 30 godina i sve to zbog pomenutih razloga.

Na primer, ukoliko je klijent 1. marta 2006. godine podigao kredit od 79.500 „švajcaraca”, što je u tom trenutku bilo 50.000 evra, uz redovnu mesečnu otplatu, njegov ostatak duga po kreditu u ovom trenutku iznosi oko 73.300 franaka. Jačanje „švajcarca” u odnosu na evro u prethodnom periodu dovelo je do toga da je sada ostatak duga iskazan u evrima 56.379 evra. Dalje, zbog rasta kursa švajcarskog franka u odnosu na dinar, povećala se i mesečna rata u dinarima koju klijent plaća.
Praktično, petogodišnja otplata kredita bila bi poništena i vlasnik stana bi bio na početku. Zato se klijentima više isplati da ostanu s kreditom u „švajcarcima” i da koriste trenutne prednosti niskog libora.

U Rajfajzen banci kažu da je najčešći motiv odluke klijenata da se obrate banci sa molbom za preindeksaciju očigledna, veća fluktuacija kurseva u prethodnom periodu koja dovodi u pitanje isplativost i svrsishodnost nastavka otplate kredita u valuti u kojoj je kredit i odobren.

“Imajući u vidu veće pomeranje kursa švajcarskog franka u poslednje vreme povećalo se interesovanje naših klijenata za ovu mogućnost, ali se ovo interesovanje ne bi moglo okarakterisati kao masovna pojava. I pored veće zainteresovanosti klijenata koji nam upućuju zahteve za izradu informativnih kalkulacija i uvedenih pogodnosti, manji broj klijenata i završi celokupan proces. Razlog je pre svega u konačnoj odluci klijenta i njihovom mišljenju da li se ceo proces „isplati” i da li je opravdan sa njihovog stanovišta”, kažu u Rajfajzen banci.

U Alfa banci kažu da je u jednom trenutku zaduživanje u švajcarskim francima bilo povoljno, ali da sadašnja situacija pokazuje da upozorenja NBS nisu bila bez osnova.

“Klijenti Alfa banke koji imaju kredite indeksirane u švajcarskim francima nisu se u većem broju obratili banci za promenu valute u kojoj je njihov kredit indeksiran, pre svega zbog pada promenjivog dela kamatne stope libora i činjenice da Alfa banka ne menja marže na stambene kredite u otplati”, navode u ovoj banci.

SAD: Banke oduzele milion kuća
14. januar 2011. | 08:20 | Izvor: Blic
Vašington -- Banke su preuzele rekordnih milion domova u Sjedinjenim Američkim Državama u 2010. zbog neplaćenih dugova, a taj broj mogao bi da bude premašen ove godine.

Naime, oko pet miliona vlasnika nekretnina u Americi kasni sa otplatom hipoteka najmanje dva meseca.

Gubitak imovine u korist banaka verovatno će biti česta pojava ove godine, pošto je stopa nezaposlenosti i dalje visoka, navodi agencija za praćenje finansijskih trendova "Rijaliti trek".

Situacija je najteža u državama Nevadi, Arizoni, Floridi i Kaliforniji, koja je nekada prednjačila po razvijenosti tržišta nekretnina.

Prema podacima "Rijaliti treka", prošle godine je 2,9 miliona američkih domaćinstava dobilo pismena upozorenja zbog kašnjenja uplate rata za hipoteke.

Bankroti domaćinstava postali su ređi krajem 2010. zbog otkrića da su banke zasnivale procedure preuzimanja imovine na nepravilnoj dokumentaciji, ali stručnjaci smatraju da će tempo ponovo biti ubrzan u prvom kvartalu 2011.

Ako nekoga interesuje

www.nekretnine-procena.rs

Kriza na tržištu nekretnina trajaće do kraja godine
Beta

Direktor konsultantske kompanije za promet nepokretnosti "King Sturdž" ("King Sturge") Srđan Vujičić, ocenio je da će ove godine doći do pomaka na tržištu nekretnina u Srbiji, iako se kraj krize nazire tek krajem godine.

- Ova godina ipak donosi neki pomak na tržištu nekretnina, iako strani institucioni investitori, a pod tim podrazumevamo značajne koorporacije, još uvek srpsko tržište smatraju za rizično ili sekundarno - kazao je Vujičić agenciji Beta.

Vujičić je kazao da je kriza na srpskom tržištu nekretnina počela sredinom 2009. godine i da je najvećim delom razlog svetska ekonomska kriza.

- Iako su u velikoj meri prisutne, korupcija i birokratija ipak nisu zaustavile investitore da uđu na ovo tržište. Definitivno je svetska kriza najveći krivac jer se ljudi plaše neizvesnosti - kazao je Vujičić.

On smatra da je prodaja stanova poprilično usporena od polovine 2009. godine, kao i da ova godina neće doneti značajnije promene. Prema rečima Vujičića, cene će mirovati, ali će "uvek biti prostora za pregovore i građani treba da pregovaraju i da na startu ne odustaju od kupovine stanova".

Cena kvadratnog metra kreće se od 1.100 evra u predgrađima, do 2.300 u centru grada, u naseljima Vračar i Dorćol, dok se na Senjaku i na Dedinju kreću oko 3.500 evra, zavisno od dinamike plaćanja, ugovora sa bankama, kvaliteta stana...

Izagradnja oko 5.000 stanova u naselju Stepa Stepanović u Beogradu, na Voždovcu, neće imati bitniji uticaj na tržište nekretnina jer je adresiran za jedan određeni segment stanovništva, odnosno na kupce koji kupuju stanove od oko 50 kvadrata i koji su niže potrošačke moći. Kada je reč o cenama maloprodajnih objekata i lokala, Vujičić je kazao da se cena kvadrata kreće od 2.000 do 2.500 evra, dok su cene metra kvadratnog u poslovnim objekatima (u koje spadaju poslovne zgrade i velike kvadrature prostora) jeftinije.

Cene stanova niže za preko 20 %

BEOGRAD - Iznajmljivanje stanova u Beogradu u prethodnih nekoliko meseci pojeftinilo za 20 %, pa se tako sada u širem centru jednosoban stan može naći i za 150 evra.
http://www.seebiz.eu/sr/nekretnine/cene-stanova-nize-za-preko-20-%25,105600.html

....
Ograničena kupovina stanova u Pekingu

PEKING - Gradske vlasti Pekinga uvele su nova ograničenja u kupovini stanova kako bi se smanjile cene stanova u gradu i ohladilo pregrejano tržište nekretninama.

http://www.seebiz.eu/sr/nekretnine/ogranicena-kupovina-stanova-u-pekingu,105595.html
....

Dobar text, odnosi se na Hrvatsku, analogija ocigledna>

A evo i razloga zbog kojih smatram da cijene duže vrijeme mogu ići samo prema dolje. Ovo su dugoročni trendovi i okolnosti i smatram da je ‘borba’ protiv njih uzaludna.

0. Postojeće zalihe
1. Negativna demografija
a. Stanovništvo u Hrvatskoj se smanjuje, otprilike stopom 0,2% godišnje. Smanjenje od 0,2% nije veliko, ali poruka je: nema povećanja.

b. Još bitnije je od ovoga pad broja sklopljenih brakova, oni su važni jer je stvaranje obitelji važan uzrok kupnje stana. Evo broja sklopljenih brakova u nekim godinama:
2007. 23.140
2008. 23.373
2009. 22.382

Ovo je, jasno, povezano s krizom, jedno od čega je i teška kupnja stana (dakle, procesi su samoosnažujući).

Moglo bi se možda reći da ovo nije mjerodavno, da Hrvati žive liberalnije, pa ima i sve više izvanbračnih zajednica. Ali to nije tako, prava istina (što se tiče potražnje za stanovima) je još gora. Naime, prosječna dob sklapanja braka se snažno i konzistentno povećava.

c. Dokaz ovog trenda (ujedno i činjenice da izvanbračne zajednice ne kompenziraju pad brakova) je i prosječna dob majke pri rođenju prvog djeteta, koje se u 10 godina povećalo za skoro 2 godine. To je važno i jer je rođenje prvog djeteta često snažan okidač za kupnju stana.

2. Zadovoljena potražnja
...Znači, nije bitno koliko je stvar zapravo skupa, bitno je da li si mogu ‘priuštiti ratu’.

Osim očitih kupaca koji su time zadovoljavali svoju temeljnu potrebu, treba uzeti u obzir i rentijerski dio populacije. Mislim da je npr. svaki boljestojeći liječnik ili advokat u Zagrebu kupio više stanova (nek’ se nađe, a mogu ih i iznajmljivati).

3. Suočenje s činjenicom da cijene stanova mogu i padati

4. Opterećenost cijena mogućim porezima
Manje više je jasno da će porezne škare zahvatiti nekretnine na način koje nisu do sada. Oporezivanje kuće za odmor je spomenuto i neizvršeno, ali ja lako moguće da će se ipak implementirati. Na iznajmljivanje većina stanova se ne vjerojatno ne plaća porez (sjećamo se npr. nekih naših visokih dužnosnika, koji ‘nisu znali’ da na to treba platiti porez). Država će zasigurno biti odlučnija u tom dijelu u budućnosti. Ovo će znatno smanjiti rentnu vrijednost nekretnina, a jasno je ad se neće moći nadoknaditi većim cijenama najma.

5. Moguće pucanje nekih kredita
Teško je za vjerovati da se neki propali projekti (građevinar ušao u projekt uz veliku polugu, nije uspio prodati stanove i banka mu sada sjedi na cijelom projektu, on je praktički izgubio sve, a banka ne želi preuzeti u svoju bilancu stanove i prodati po tržišnim cijenama da ne bi iskazala gubitke) i stanovi nekih fizičkih osoba kupljeni na kredit koje više ne mogu vraćati (recimo: ‘Švicarci’) neće naći na tržištu po povoljnim cijenama.

Sve u svemu, čini mi se jasno da nas ovako ili onako čeka doba snažne prilagodbe cijene stanova. Banke će morati preuzeti projekte koji su zaglavili i ponuditi ih tržištu po tržišnim cijenama, i slično.

Ovakve mjere neće zaustaviti učinke trendova koje sam opisao gore (demografski trend je megatrend). Samo će usporiti prilagodbu …

Blok 67 associates je korigovao cenu stanova u Belvillu vecih od 90m2 na 1600 EUR/m2 neto sa ukljucenom garazom.

Buduci da na sajtu imaju ponudu svih struktura trosobnih i vecih u svim zgradama, izgleda da im ni po ovoj ceni ne ide prodaja...

"Jeftine" stanove nema ko da kupi
Izvor: Dnevnik, Press

Beograd, Novi Sad -- Prodaja „jeftinih stanova" koje gradi država, uprkos velikim očekivanjima, ide veoma slabo, a glavni uzrok tome je što cena nije konkurentna na tržištu.

http://www.b92.co.rs/biz/vesti/srbija.php?yyyy=2011&mm=06&dd=07&nav_id=517107

Izvor: Politika
Beograd -- Prodaja stanova u Srbiji je gotovo zamrla. Još se gradi i nešto dešava jedino na mestu bivše kasarne „Stepa Stepanović” u Beogradu.

http://www.politika.rs/rubrike/Ekonomija/Zamrzla-stanogradnja.lt.html

Upućeni u materiju kažu da su poslednjih sedmica cene kvadrata osetno pale u Bg. Ono što je do pre neku sedmicu bilo 2000e, danas je 1500e. To je dobro, i znači da se tržište nekretnina polako urazumljuje, a cene postaju realne.

Станове готово више нико не купује

У Србији је прошлог месеца продато чак за 30 одсто станова мање него у истом месецу прошле године, што је погубно за грађевинарство и индустрију грађевинског материјала. Министар за просторно планирање, животну средину и рударство Оливер Дулић окривио је за овако алармантно стање Народну банку Србије...

http://www.dnevnik.rs/ekonomija/stanove-gotovo-vise-niko-ne-kupuje

DOMex - Индекс цена непокретности Националне корпорације за осигурање стамбених кредита

http://www.nkosk.rs/content/indeks-cena-nepokretnosti-nacionalne-korporacije-za-osiguranje-stambenih-kredita